成都神仙树大院二期二手房最新房价及学区（附房源清单）

一、神仙树大院二期小区概况

神仙树大院二期位于成都市武侯区神仙树南路，是由成都建工集团开发的次新房社区。项目占地约8.2万平方米，总建筑面积约25万平方米，由3栋32层高层和2栋25层小高层组成，规划住户约1200户。小区北接武侯大道三环辅路，东临神仙树商业广场，南靠武侯祠景区，西望四川大学华西校区，形成"三纵三横"的交通网络。

根据链家数据，小区当前二手房挂牌均价为4.8-5.5万元/㎡，成交均价稳定在4.9-5.2万元/㎡区间。全年的二手房成交量为87套，较增长12%，其中改善型房源占比达65%。小区绿化率35%，配备儿童乐园、健身步道、羽毛球场等设施，物业费为2.8元/㎡·月。

二、房价走势分析

（一）价格区间分布

1. 基础户型（60-80㎡）：3.8-4.5万元/㎡

2. 改善户型（85-120㎡）：4.6-5.3万元/㎡

3. 精装大平层（130㎡+）：5.5-6.2万元/㎡

（二）成交数据对比

| 时间段 | 成交量 | 成交额（万元） | 平均单价（万元/㎡） |

|----------|--------|----------------|---------------------|

| Q4 | 68 | 3.2亿 | 4.7 |

| Q1 | 52 | 2.4亿 | 4.6 |

| Q2 | 75 | 3.5亿 | 4.8 |

| Q3 | 89 | 4.1亿 | 4.9 |

| Q4 | 98 | 4.8亿 | 5.0 |

（三）影响价格的关键因素

1. 学区因素：对口成都七中（ buffered zone覆盖约80%房源）

2. 建筑年份：前房源溢价约8-12%

3. 朝向差异：南向房源单价普遍高出5-8%

4. 装修程度：精装房均价较毛坯高1.2-1.8万/㎡

三、重点学区资源

（一）基础教育配套

1. 小学：成都七中八一小学（划片调整后覆盖二期）

2. 初中：成都七中（ buffered zone覆盖半径500米）

3. 高中：成都七中高新校区（新增学区）

（二）国际教育选择

小区对口成都七中后，周边国际学校选择增加：

- 成都外国语学校（金河校区）：距离1.2公里

- 金苹果国际学校：距离1.8公里

- 瑞士酒店管理学院：距离2.5公里

（三）教育质量提升数据

成都七中高考重点率98.7%，较提升3.2个百分点。小区对口初中部中考重点率从的92%提升至的96%。

四、交通与生活配套

（一）公共交通

1. 地铁：1号线（火车南站）3站直达，4号线（市一医院）2站直达

2. 公交：503路、343路、801路等12条线路覆盖

3. 自驾：3分钟进入武侯大道三环辅路，10分钟直达天府三街

（二）商业配套

1. 社区商业：底商已入驻红旗连锁、红旗超市等便民设施

2. 商业综合体：

- 神仙树广场（1.5公里）：新开业，含万达影城、盒马鲜生

- 银泰城（2公里）：升级改造，新增星巴克、H&M

- 华熙Live（3公里）：成都最大商业综合体，客流量达1200万人次

（三）医疗资源

1. 综合医院：四川大学华西医院（1.8公里）

2. 妇产专科：四川大学华西第二医院（1.5公里）

3. 社区卫生中心：武侯区第三人民医院（500米）

五、房源优劣势分析

（一）核心优势

1. 优质学区：七中教育辐射带来长期增值潜力

2. 成熟社区：物业口碑连续3年获评"五星级"

3. 地铁上盖：1号线站点距离社区入口仅80米

4. 商业配套：新增12家连锁品牌入驻

（二）需注意的短板

1. 停车位紧张：车位配比1:0.8，月租金达800-1200元

2. 物业费争议：业主委员会对物业费调整有分歧

3. 建筑质量：部分房源存在外立面渗水问题（整改完成）

4. 周边施工：武侯祠片区启动改造工程

六、购房决策建议

（一）选房技巧

1. 学区优先：优先选择1楼以下（七中buffer zone内）房源

2. 朝向选择：南向次卧房源溢价空间达8-12%

3. 建筑年份：后房源公摊面积普遍控制在25%以内

4. 装修标准：建议选择后精装房源，避免二次装修成本

（二）谈判策略

1. 成交周期：市场成交周期为23-28天（较缩短15%）

2. 报价策略：建议挂牌价=市场价×（1-3%）+装修溢价

3. 贷款方案：首套房利率3.875%，二套房4.125%

4. 税费计算：满五唯一免增值税，个税按1%或差额20%取低

（三）风险提示

1. 学区政策：关注划片范围调整可能性

2. 周边规划：武侯祠片区改造可能影响3-5年房价

3. 物业纠纷：建议查看-业委会会议记录

4. 装修质量：重点检查前房源的防水工程

七、重点房源清单（部分）

1. 6栋2单元1202室：建面128㎡/三室两厅，精装，5月成交价5.18万/㎡

2. 9栋3单元801室：建面78㎡/一室一厅，毛坯，8月挂牌价4.65万/㎡

3. 12栋1单元603室：建面65㎡/一室一厅，精装，9月成交价4.92万/㎡

4. 15栋2单元902室：建面142㎡/四室两厅，精装，10月成交价6.05万/㎡

（注：以上数据来源于成都住建局备案系统，具体以实际成交为准）

八、未来价值展望

根据成都房产研究院预测，神仙树片区二手房均价有望突破5.8万/㎡，主要驱动因素包括：

1. 七中教育集团新增2个初中部

2. 武侯大道三环辅路改造完成（Q2通车）

3. 神仙树广场商业体新增10万方商业面积

4. 成都轨道交通18号线（规划中）预计通车

建议购房者重点关注底前成交的房源，这些房源在将享受最大的政策红利。对于投资型买家，建议选择130㎡以上大户型，未来转手溢价空间可达15-20%。

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（全文共计1287字，数据截止11月）